| 政策“抑扬两难” 房地产整体基调“平缓” |
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| 2010-01-11 07:16 |
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随着年底的临近，各地房价不断创出新高，政府对房产的宽松政策有收紧的趋势。首先政府结束了税收的优惠，同时重申二套房首付四成，并且表态将控制房价的上升。据社科院称，我国85%的居民现已无力购房，这促使中央对地产业的调控再度转向。12月，中央经济工作会议和国务院常务会议先后出台多个房地产业相关政策，从7日的“继续适度宽松的货币政策，支持自住和改善性需求”到9日提出了“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施”的部署。到14日的国务院常务会议第一次公开表示要“遏制”房价，会议明确了四项措施用于保持楼市平稳健康发展。同日，国家发改委主任张平表示：“我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房”。 短短一个星期中，中央三次重要会议都涉及到了房地产政策，并且强度一次比一次加大。这透露出日益高涨的房价正在突破政府的容忍底线。房地产业政策正从“鼓励”转为“趋紧”。政府对明年房地产政策的调控动作似乎才刚刚开始。 而在一个时点上对一个行业的政策同时释放出两个截然不同的信号，这种让人有些疑惑的“矛盾性”，实质上也正是现阶段中央政府对房地产市场“抑扬两难”的尴尬处境的反映。 但是随着国务院出台国四条提出要扼制部分地区房地产价格上涨过快的势头之后，五部委又出台了关于将土地出让金首付比例提高到50%的政策，紧接着住建部又邀请全国数百位分管副市长参加全国建设工作会议。种种迹象表明这次中央调控房地产的决心很大，后续还会有强有力的政策出台，高企的房价掉头向下是必然的， 其实我们应该明白很多政策是解救危机的政策，这些政策在解救危机的那个阶段是对的，但是不能总是用针对危机的政策来处理日常逐步恢复正常的一个市场。有些制度性的政策需要稳定。但是宏观经济政策就是一个短期政策，就是一个根据情况变化而不断变化的政策，而且是一个逆风调节的政策。市场太火了，就要压一压。市场太低了，就要托一托。经济政策是针对经济情况而制定的。因此在这个意义上，政策调整将是不可避免的。 虽然年底密集出台的政策可能会导致需求面上出现短时期的观望情绪，但是政策效应真正被市场充分吸收还要等到明年春季，届时市场上的观望气氛或许会逐步消退。 从这个政策来分析，至少目前房价还没有要出现大幅下跌的迹象，很多机构判断明年的房价涨幅应该是放缓的。因为目前的信贷政策并没有真正收紧的一个信号，只要信贷不收紧，其他政策的用途都不会太大。信贷还体现在两个方面，除了住房消费信贷之外，对开发商的贷款也是一方面，明年国家用于房地产的开发贷款并没有收缩，“只要开发商的信贷闸门没关闭，也就难以真正起到抑制房价的作用”，因此，下一步对房价造成直接影响的是“银根”是否收紧。 笔者认为近期房地产股票价格不高，值得关注，但还不是介入的时候，因为还有后续政策悬在那里，如提高二套房贷首付比等等，观察一段时间，等明年政策明朗再介入不迟。短期内不建议介入此类板块。不过，在中国经济增长基础依然薄弱、政府对房地产投资仍倚重的背景下，政策调控在短期内市场可能出现调整，但不会持续较长时间，如果市场出现较长时间的低迷也不排除会再度出现刺激政策。 |
